칼럼
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[형사칼럼] 전세사기 성립요건, 보증금 반환이 안되면 사기죄?
임대차 계약 만료 시점에 금전적인 사정으로 인하여 보증금을 반환하지 못하는 상황은 임대인에게 큰 압박으로 여겨질 것입니다.
하지만 보증금 미반환, 그 자체만으로는 전세사기 성립요건에 해당하지 않는데요.
사기죄는 타인을 속여 재산적 이득을 취했을 때 성립하기 때문입니다.
그럼에도 불구하고 최근 수사기관은 전세사기 피해의 심각성을 고려하여 전세사기 성립요건을 매우 폭넓게 해석하고 있습니다.
지금 이 글을 읽고 계신다면, 선생님의 상황이 단순히 금전적으로 어려운 상황에 해당하여, 이를 피력하고 양해를 구하면 되는 상황인지
혹은, 형사처벌을 피하기 어려운 법적 행위인지 파악해 봐야 합니다.
1. 전세사기 성립요건, 기망행위의 유무
전세사기가 성립하기 위한 첫 번째 요건은 임차인을 속인 기망행위가 있었느냐입니다.
먼저, 건물에 설정된 담보대출이나 선순위 임차보증금 현황을 실제보다 적게 고지하거나 숨긴 경우입니다.
다음으로는 허위로 정보를 제공하는 것인데요.
신축 빌라의 시세를 부풀리거나, 보증보험 가입이 가능하다고 속여 계약을 체결한 경우가 이에 해당합니다.
법원은 임차인이 '사실대로 알았더라면 계약하지 않았을 것'이라고 판단되는 중요한 정보를 속였을 때 기망행위가 있었다고 봅니다.
2. 유무죄를 가르는 핵심, 편취의 고의와 변제 능력
재판부에서 가장 치열하게 다투는 지점은 계약 체결 당시에 보증금을 돌려줄 의사와 능력이 있었느냐는 점입니다.
계약 시점에는 부동산 가치가 충분했고 다른 채무도 없어 변제 능력이 있었으나, 이후 급격한 금리 인상이나 역전세난으로 보증금을 마련하지 못한 경우에는 무죄가 가능합니다.
허나, 처음부터 이른바 무자본 갭투자를 통해 보증금으로 다른 집을 사거나, 기존 채무를 돌려막기 하는 등 보증금 반환이 불가능할 것을 충분히 예견할 수 있었던 상황이라면 이야기가 달라지죠.
위 경우에는 편취의 고의가 인정되어, 형사처벌이 내려집니다.
3. 전세사기 성립요건, 포괄적 기망과 조직적 정황
최근 2026년의 수사 경향은 개별 계약뿐만 아니라 임대인의 전체적인 사업 방식까지 들여다봅니다.
■ 포괄적 기망
여러 채의 빌라를 동시에 운영하며 보증금 돌려막기를 한 정황이 있다면, 개별 계약에서 직접적인 거짓말을 하지 않았더라도 사기죄의 공동정범으로 몰릴 수 있습니다.
■ 공모 여부
공인중개사나 중개보조인과 리베이트를 주고받은 기록이 있다면, 이는 단순한 중개 업무를 넘어선 조직적 사기로 간주되어 가중 처벌의 대상이 됩니다.
4. 전세사기 혐의를 받고 있다면, 법무법인 영웅이 명쾌한 해답을 드립니다.
전세사기 사건은 어떻게 사실관계를 재구성하느냐가 관건입니다.
수사기관은 결과론적으로 보증금이 반환되지 않았다는 사실에만 집중하여 선생님을 전세사기범으로 몰아세울 수 있습니다.
하지만 법무법인 영웅은 계약 당시의 시세 정보, 선생님의 재무 건전성, 그리고 보증금 반환을 위해 노력했던 구체적 정황들을 법리적으로 입증하여 '기망의 의도가 없었음'을 분명히 밝혀냅니다.
막막한 전세사기 성립요건 부인에 어려움을 겪고 계신다면, 법무법인 영웅과 함께 선생님의 무고함을 입증해 보시기 바랍니다.
당소에서는 기초상담에 비용을 받고 있지 않으니, 편히 상담 요청해 주시기 바랍니다.
